不動産トラブル

貸借人の家賃滞納、建物の明け渡し請求、借地借家の問題等、不動産に関するトラブルもご相談ください。

近年親族間による不動産トラブルも増えておりますので、そのようなご相談も承ります。

家賃滞納

家賃を滞納している借家人に対しては、未払い家賃の請求、契約解除と立ち退き請求などの対処が考えられます。
滞納月が数か月に及ぶ場合には、内容証明郵便による支払い請求などから交渉していきます。
それでも支払い請求に応じない場合には、連帯保証人に請求することも検討します。

明渡請求

再三の請求にもかかわらず家賃を支払ってくれない場合や、契約にない利用方法をしている場合など、家主と賃借人との間で信頼関係が崩れてしまった場合には、当該物件の明け渡しを求める法的措置をとる必要があります。

通常は内容証明を送付して契約の解除及び明渡しの催告をしていきます。それでも応じないような場合には明渡しの裁判を行うことになります。

たとえば、５年間にわたって貸してきたマンションの一室で、借主が、家賃を６か月も滞納しているのですが、明け渡しを求めたい場合、どのようにすればよいでしょうか。

大家さんには、借主の家賃滞納を理由に、賃貸借契約を解除し、明け渡しを求める方法があります。
詳しく見ていきましょう。ちなみに、簡単な例を使ってお話するものですので、事案によって対応すべきことが異なる場合があります。

１　家賃滞納が何か月になっているか。

賃貸借契約は、賃貸人と賃借人間の信頼関係が重要ですので、過去に家賃滞納が無いのに、たった１か月の家賃滞納をしたからといって、直ちに契約解除するのは難しいものです。

では、家賃の何か月分を滞納すれば解除できるかというと、はっきりと決まっていません。

事案や過去の経緯によって異なるので、だいたいの目安ですが、家賃を滞納し始めて、大家さんから請求しても家賃を払わず、３か月以上を滞納した場合は、解除に値するなという感覚です。

３か月滞納なら必ず解除できるとか、それより短いとどんな場合でも解除できないと言うわけではありません。

２　家賃滞納を理由に、催告の上、賃貸借契約を解除

さて、上の例では、家賃を６か月も滞納しています。特別な事情がなければ解除相当と考えられます。

大家さんが明け渡しを求める場合、賃借人に対し、滞納賃料を一定期限内に支払うよう催告をしつつ、期限内に支払わない場合は賃貸借契約を解除する旨を通知します。
この通知は大切な通知ですので、きちんと証拠化しておく必要があります。

そこで、内容証明郵便にして、配達証明を付けて発送するのが良いです。

内容証明郵便というのは、郵便局が、たしかにこの内容の書面を発送しましたと証明してくれるものです。

普通の郵便では、封筒の中に何が入っているか、他の人は分かりませんので、内容を証明してくれることに意味があります。
賃借人側から、「郵便が来たけど、違う中身だったよ」と言われるのを防ぐわけです。

配達証明というのは、たしかに配達したことを郵便局が証明してくれるものです。
解除等の通知は賃借人に到達する必要があるので、配達証明が到達の証拠になるのです。

単に切手を貼ってポストに入れるだけの普通郵便では、到達したことは証明できません。賃借人側から、「届いていないよ」と言われるのを防げるわけです。

ちなみに、上の例では、滞納家賃を支払うよう催告をしていますが、賃貸借契約の中に、無催告解除特約がある場合は、催告を省略していきなり解除するかどうかを要検討です。ただし、催告をして解除する場合よりも、無催告解除の方が解除の有効要件が上乗せされます。
ですので、あまりに長期の滞納でない限り、特に解除を急ぐ事情がなければ、催告しておく方がより安全だと思います。

内容証明郵便には、所定の文字数等の書式があります。文具店などでも売っていますが、弁護士に依頼して作ってもらう方法もあります。
また、はじめから弁護士に代理人になるよう依頼して、建物明け渡しを任せる方法もあります。

３　賃借人の反応がない場合

内容証明郵便が賃借人に到着したのに、賃借人から何も連絡がなく、滞納家賃の支払いもなく、催告期限が過ぎた場合、大家さんは賃借人に対し、賃貸借契約が解除になったので出て行って欲しいと求めることになります。

賃借人が素直に滞納賃料を支払って、退去してくれればよいのですが、うまくいかない場合も多いものです。

４　訴訟

このように、賃借人が退去してくれない場合は、建物明渡と滞納賃料の支払い等を求めて民亊訴訟を起こすことになります。

原状回復と敷金をめぐるトラブル

近時、賃貸人と賃借人との間で、原状回復や敷金をめぐるトラブルが起きています。
主に、賃借人が原状回復の負担をどこまで負うかが争われます。
国土交通省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が出されていて参考になりますが、訴訟になれば裁判所が最終的に判断することになります。

賃貸人としては、賃借人に適正な範囲の原状回復費用を負担をしてもらい、敷金内でおさまれば残額を返還します。
敷金を越えて適正な原状回復費用が発生すれば、その分を賃借人へ請求することができます。

不動産分野の取扱業務　（例）

建物明渡請求，建物収去土地明渡請求
土地明渡請求
賃料増額・減額請求
原状回復費用請求
敷金返還請求
共有物分割請求
所有権移転登記請求
所有権、賃借権の範囲確認請求
境界確定訴訟
不動産関係の契約書（売買契約書、賃貸借契約書など）のチェック、作成
保全、強制執行